111.培养新一代大亨

么说，我们是不是连自己住的房子也不用买了？反正能租，还能把钱用在更划算的投资上。”

    “不。”祁冕斩钉截铁，“恰恰相反，自住房，必须买。”他身T前倾，指尖在桌面上轻轻一点：“哪怕是自住房，也从来不只是家。它首先，还是一项具有强金融属X的资产。”

    “你以后想出国吗？很多国家需要你证明与故土的紧密联系，房产是最有力的证据之一。你想从银行获得启动资金或渡过难关吗？银行经理第一眼看的，就是你的房产——它是他们眼中最优质的抵押物，没有之一。”他顿了顿，甚至用自己举例，语气里带着一种坦诚，“就连我，名下也会持有数套位置各异的房产。为什么？规避风险，保持流动X，应对任何可能的变局。”

    “很多人有一种错觉：租个好房子住就行了，把钱省下来。大错特错。”他摇摇头，“租房，意味着你每个月都在给别人上供，你的现金流在持续外流。你付的租金，和每个月的贷款月供没区别，甚至很可能就是在帮房东偿还他的房贷本息。既然如此——”

    他目光炯炯地盯住杨玉，抛出那个核心的反问：“为什么不让这笔钱，流回你自己的口袋？买下它。哪怕日后出售，钱依然会回到你手上。租，是纯粹的消耗，买，是带有潜在回馈的储蓄和投资。”

    看到杨玉脸上重新浮现的压力，祁冕的语气稍缓：“当然，这需要一步步来。我告诉您这些，不是要您现在就把所有钱砸进去，而是想让您明白这里面的逻辑和C作空间。我们现在要做的，是规划，是让每一分钱，都尽可能地，站在我们这边。”

    “花首付钱购入数套房产。只有房地产，是有钱就能入场参与的游戏。其他领域光靠钱不行。所以您先玩儿这个。”

    “玩房地产，必须剥离对它居住属X的情感依恋，只盯着它的金融属X。”

    他的思维跳跃，瞬间跨越国界：“日本，加拿大等等都是绝佳的棋盘。在日本交通枢纽地带，有大量价格不高租金回报稳定的公寓，多如牛毛，可以批量C作。”

    “国……国外？!”杨玉的声音变调，这显然超出了她的想象边界。

    祁冕没有直接回答，只是懒洋洋地掏出手机，将屏幕转向她。

    “迪拜，布加迪大厦。”他说，“大厦主人跟我挺熟。”他漠然道，“他赚得最疯的那年，账面上滚过去的数字，是这个量级——”

    他找出报表。

    几十亿美元。

    “还有这位，”他手指一滑，“现在住美国b弗利山庄，名下的公寓，上百多套，现在b近三百，全球各大城市都有，中途他踩着上涨点抛售了一半，”他抬起眼，“套现。上百亿。美元。”

    “房地产很纯粹，他人生中只大规模抛售过那一次，其余时间，他一直是个买方。策略很简单：专注收购，然后，长期持有。像囤积h金一样囤积那些钥匙。”

    他吐出简洁的C作：

    “购置，转售。”

    “购置，出租。”

    “购置，出租，出售。”

    “无论怎样，都得购置。”他总结。

    “C作之后再选。”

    “您可以先试试少数几套优质房产，积累经验。”

    “计算租金回报率、空置率等等。”

    他看着那张不太理解的脸举例：

    “b如香港部分区域的小户型，现阶段租金回报率百分之四，而按揭利率是百分之二左右，如果运作得好，租金在覆盖月供后依然有盈余。”祁冕看着杨玉脸sE褪去一点担忧，“怎么样？欠香港银行钱可怕么？银行简直是慈善。”

    “全国全球配置很可靠，不是给您上难度，将所有资金集中于单一地方，不能风险分散，太集中暴雷就一起暴了。”